Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht verkaufen – lohnt es sich?

Die eigene Immobilie stellt häufig einen Großteil des lebenslang angesparten Vermögens dar. Dabei überwiegen die positiven Merkmale des Immobilieneigentums die potentiellen Nachteile deutlich, insbesondere wenn diese durch den Eigentümer selber bewohnt und genutzt wird. 

Mit am Wichtigsten sind auf der einen Seite die sinkenden Wohnkosten bei einer weitgehend oder vollständig abgezahlten Immobilie. Auf der anderen Seite ist in einer eigenen und selbst bewohnten Immobilie natürlich auch Kapital festgelegt, auf das man nicht so ohne weiteres zugreifen kann. Dabei ist es natürlich von Vorteil, wenn man dieses Kapital ganz einfach nicht benötigt. 

Sollte man aber nicht in dieser komfortablen Situation sein oder möchte man den wohlverdienten Ruhestand ohne finanzielle Einschränkungen genießen, so gibt es auch bei einer selbstgenutzten Immobilie verschiedene Möglichkeiten, das in dieser festgelegte Kapital für sich nutzbar zu machen ohne diese aufgeben zu müssen. Hier spielen vor allem zwei gesetzliche Regelungen eine Rolle, die als Wohnrecht und Nießbrauch bezeichnet werden und die als Rechte ins Grundbuch einzutragen sind.

Mit der Einräumung dieser speziellen Rechte geht meist ein vorgezogener Verkauf oder Teilverkauf der Immobilie einher. Eine andere Möglichkeit, dass in der Immobilie festgelegte Kapital für sich nutzen zu können, wäre ein durch die Immobilie besicherter Kredit. Man spricht dann auch von einer Belastung der Immobilie.

In vielen Fällen ist so eine Belastung im Ruhestand aber kaum mehr möglich oder sie wird nur unter nachteiligen Bedingungen gewährt, so dass andere Formen, das in der Immobilie festgelegte Kapital nutzbar zu machen, oftmals vorzuziehen sind. Man spricht in diesem Zusammenhang oft auch von Immobilienverrentung.

• In der eigenen Immobilie ist häufig ein großer Teil des eigenen Vermögens festgelegt.
• Durch einen vorgezogenen Verkauf oder Teilverkauf kann das Kapital nutzbar gemacht werden.
• Das Einräumen eines Wohnrechtes oder Nießbrauches erlaubt es dem ursprünglichen Eigentümer, die eigene Immobilie weiter zu nutzen und von dieser emotional wie wirtschaftlich zu profitieren.

Bei Wohnrecht und Nießbrauch handelt es sich um gesetzlich geregelte Rechte, die einer Person eingeräumt werden können. Diese beiden Rechte beziehen sich spezifisch auf die Nutzung einer Immobilie.

Das Wohnrecht beschreibt dabei das Recht einer Person, welche nicht der Eigentümer der entsprechenden Immobilie ist, diese in Teilen oder im Ganzen zu bewohnen. Das Wohnrecht sowie dessen Umfang (also ob es sich nur auf bestimmte Räume oder die ganze Immobilie bezieht) wird in der Regel vertraglich geregelt und sollte in der Regel im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden. Das Wohnrecht erlaubt aber nicht die wirtschaftliche Nutzung (z. B. in Form einer Vermietung) der Immobilie. Demgegenüber ist der Nießbrauch an einer Immobilie ein weitaus umfänglicheres Recht. 

Wer den Nießbrauch an einer Immobilie (oder allgemein an einer Sache) innehat, kann diese wirtschaftlich oder für sich weitgehend uneingeschränkt nutzen. Dazu gehört auch eine Vermietung von Teilen oder der Gesamtheit der Immobilie. Die Erträge aus der Vermietung fließen in diesem Fall allein dem Inhaber des Nießbrauches zu. Dabei ist aber auch der zum Nießbrauch Berechtigte nicht der Eigentümer bzw. alleinige Eigentümer der betreffenden Immobilie. Wie das Wohnrecht wird der Nießbrauch zwischen den beteiligten Parteien vertraglich festgehalten.

Auch der Nießbrauch wird in das Grundbuch der entsprechenden Immobilie eingetragen. Im Falle des Wunsches einer Auflösung des Wohnrechtes oder Nießbrauches, auf welches sich alle beteiligten Parteien einigen, kann diesen Rechten im Zweifel auch ein Geldwert zugewiesen werden.

• Wohnrecht beinhaltet allein das Recht auf das (in der Regel mietfreie) Bewohnen einer Immobilie
• Nießbrauch erlaubt dem Inhaber dieses Rechtes die umfängliche wirtschaftliche Nutzung der zum Nießbrauch überlassenen Sache (in der Regel eine Immobilie). Dies kann das Bewohnen aber auch das Vermieten beinhalten.

Auch wenn es neben den beiden Modellen Leibrente und Teilverkauf auch noch andere Möglichkeiten zur Immobilie gibt, wollen wir uns hier auf diese beiden beschränken. Die Leibrente ist dabei in Deutschland historisch die wohl mit älteste und bis heute häufigste Form der Immobilienverrentung. Bei dieser wird eine Immobilie verlauft, dem Eigentümer aber ein Wohnrecht (meist an der ganzen Immobilie) eingeräumt. 

Die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises erfolgt in Raten, die bis ans Lebensende des Leibrenten Beziehers ausgezahlt werden. Die Höhe der Raten ist dabei vom Wert des Hauses und dem Alter des Leibrenten Beziehers bei Abschluss des Geschäftes abhängig. Die Immobilie – und damit das nicht selten lebenslang angesparte Kapital – gilt aber mit Abschluss des Geschäftes als verkauft und wechselt den Eigentümer.

Leibrente Pro:

• lebenslange Auszahlung
• hohe Sicherheit

Leibrente Contra:

• oft niedrig angesetzter Wert
• in der Regel kein Nießbrauch
• Immobilie ist verkauft, Kapital wird aufgebraucht (keine Vererbung möglich)

Beim Teilverkauf einer Immobilie, wie er z. B. vom Unternehmen wertfaktor angeboten wird, verkauft man nicht die Immobilie als Ganzes, sondern nur einen Teil, in der Regel  zwischen 10 Prozent und höchstens 50 Prozent. Der Käufer, z. B. die Firma wertfaktor, wird beim Teilverkauf so genannter „stiller Teilhaber“ und überlässt den Nießbrauch am betreffenden Teil der Immobilie dem Haupteigentümer bzw. Verkäufer des Anteils. Das Geld für den gekauften Anteil geht als einmalige Summe an den Verkäufer. Dieser zahlt im Gegenzug dem Käufer einen monatlichen geringen Abschlag für die Nutzung des verkauften Anteils. 

Entscheidet sich der Miteigentümer die Immobilie zu verlassen, erfolgt der Gesamtverkauf der Immobilie. Der erhaltene Verkaufserlös wird anschließend nach Eigentumsanteilen auf die Miteigentümer aufgeteilt. Alternativ ist auch ein Rückkauf des zuvor verkauften Anteils möglich.

Eine feste Laufzeit gibt es bei vielen Anbietern nicht, was die Flexibilität dieses Modells noch einmal erhöht. Ein Vorteil kann zudem sein, dass der Verkauf durch den Anbieter des Teilverkaufs gegen Zahlung einer Provision durchgeführt wird – so entsteht für die Haupteigentümer, die sich in der Regel dann schon in einem hohen Alter befinden, keine zusätzliche Arbeit. Zudem kann durch professionell am Markt aktive Partner in der Regel ein guter Verkaufspreis erzielt werden.  

Teilverkauf Pro:


• hohe Flexibilität hinsichtlich der Anteile
• Werterhaltung (Anteil kann jederzeit zum Marktpreis wieder ausgelöst werden, gehaltene Anteile vererbbar)
• Nießbrauch (Immobilie kann auch vermietet werden)
• Vorkaufsrecht für Erben
• Möglichkeit von der Wertsteigerung zu profitieren
• Verkaufsabwicklung durch den Miteigentümer

Teilverkauf Contra:


• monatlicher Abschlag für die Nutzung des zuvor veräußerten Immobilienteils
• Provision bei Verkauf durch den Miteigentümer 

Auch Grundstücke bzw. Immobilien, die mit einem Nießbrauch behaftet sind, können verkauft werden. Dabei bleibt das einer Person eingeräumte Recht auf Nießbrauch aber bestehen. Damit ist ein Verkauf an Selbstnutzer, also Personen, die das Grundstück oder die Immobilie selber nutzen wollen, natürlich weitestgehend ausgeschlossen.

Die einzige Ausnahme wäre der Wille des Nießbrauchnehmers, sich dieses Recht vom Käufer gesondert abkaufen zu lassen. In der Regel kommen hier aber nur Personen oder Unternehmen in Frage, die den Kauf aus Sicht einer Kapitalanlage tätigen. Der Vorteil besteht dann im Vergleich zu einer nicht mit einem Nießbrauch „belasteten“ Immobilie niedrigeren Kaufpreis.

Gerade die nachhaltige Renovierung und Instandhaltung bei älteren Bestandsbauten sind heute wichtige Faktoren, die sich auch auf den Verkaufspreis auswirken können. Daneben sind aber auch die durch eine z.B. energetische Sanierung sinkenden Unterhalts- bzw. Bewirtschaftungskosten nicht zu vernachlässigen. Sie zahlen über längere Zeiten die Kosten für die notwendigen Arbeiten in der Regel mehr als zurück. Gerade die Heizkosten können so teils drastisch verringert werden. Die Kostenaufteilung sollte möglichst vertraglich festgehalten werden. 

Der Eigentümer muss aber in der Regel die Kosten für notwendige Instandhaltungen tragen. Dasselbe gilt, wenn aufwendige Renovierungen auf dessen Ansinnen hin vorgenommen werden. Der Bezieher einer Leibrente ist von den meisten dieser anfallenden Kosten befreit. Kleine Reparaturen und kosmetische Arbeiten müssen teils aber von diesem zumindest mitgetragen werden.

Bei einem Teilverkauf hängt es sehr von dem zugrunde gelegten Vertrag ab. Auch wenn die potentielle Wertsteigerung und Erhöhung der Attraktivität der Immobilie allen beteiligten Parteien zu Gute kommt, ist der Miteigentümer nicht dazu verpflichtet, sich an diesen Kosten zu beteiligen.

Es kann viele gute Gründe dafür geben, das in der eigenen Immobilie festgelegte Kapital nutzbar zu machen. Dabei stehen verschiedene Modelle und Möglichkeiten zur Verfügung, die alle ihre Vor- und Nachteile haben. Heute muss es daher nicht gleich der Verkauf auf Leibrente sein. 

Gerade wenn man die eigene Immobilie vielleicht auch vererben möchte, bietet sich der Immobilien-Teilverkauf an, wie er z.B. von Unternehmen wie wertfaktor angeboten wird. Mit diesem Modell kann die finanzielle Absicherung des Ruhestands flexibel vorgenommen werden, ohne gleich das Eigentum als Ganzes aufzugeben.

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