Abnahme und Gewährleistung bei Baumängeln

Mit der Fertigstellung eines Hauses naht der Tag des Einzugs. Zuvor muss noch eine wichtige Hürde genommen werden: die Abnahme.

Sie sollte förmlich erfolgen und gründlich vorbereitet werden. Mängelansprüche für Dinge, die man übersehen hat, lassen sich nach diesem Termin wesentlich schwerer durchsetzen als davor. Denn nach der Bauabnahme kehrt sich die Beweislast um und liegt dann beim Bauherrn.

Wer in seiner Vorfreude alle kritische Distanz verliert, schnellstmöglich einzieht, zur Abnahme nichts vereinbart und vielleicht sogar schon die Schlussrechnung bezahlt hat, kann auf diese Weise den Bau unbeabsichtigt abgenommen haben. Baumängel bleiben vorerst unentdeckt.

Bei solch einem schlüssigen Verhalten gilt die Abnahme als stillschweigend erfolgt, es sei denn, dem Bauunternehmen wird innerhalb von sechs Tagen mitgeteilt, dass das Objekt unabhängig vom Einzug nicht als im Wesentlichen mängelfrei anerkannt wird.

Auch wer nicht sofort umzieht, kann stolpern. So gilt bei einem VOB-Vertrag der Bau als automatisch abgenommen, wenn bis zwölf Tage nach der schriftlichen Mitteilung der Fertigstellung keine Mängel schriftlich geltend gemacht werden. Das ist riskant, weil damit auch die Ansprüche aus Mängeln verloren gehen, die bekannt sind.

Aus diesen Gründen sollte man als Bauherr darauf achten, die förmliche Abnahme im Bauvertrag als eigenen Punkt festzuschreiben, ganz gleich, ob man einen Vertrag nach BGB oder nach VOB hat.

Das BGB zum Beispiel enthält gar keine Regelung zur Abnahme. Mit einer förmlichen Abnahme vermeidet man die Gefahr einer Abnahme „aus Versehen“.

Am Tag der Abnahme begutachten Ausführende und Auftraggeber die geleis­teten Arbeiten gemeinsam vor Ort. Sinnvoll ist es, den Bau vorab in Begleitung des Architekten und/oder eines Sachverständigen zu kontrollieren, damit man nichts übersieht. Oder nehmen Sie sich einen Baubegleiter zur Seite.

Alle Mängel müssen als Vorbehalt im Abnahmeprotokoll dokumentiert und von den Beteiligten unterzeichnet werden. Dann ist der Unternehmer trotz erfolgter Abnahme zur Nachbesserung verpflichtet.

Offensichtliche Mängel, die auf dieser Liste fehlen, kann der Bauherr später nicht mehr anmahnen. Andererseits kann er die Abnahme bei wesentlichen Mängeln insgesamt verweigern.

Nach der Abnahme gehen einerseits alle Risiken auf den Bauherrn über. Handwerker und Unternehmen können nun die Schlussrechnung stellen. Andererseits beginnt mit dem Abnahme­termin die Gewährleistungszeit für später auftretende Mängel, die jetzt noch nicht zu sehen sind.

Die Gewährleistungsfrist beträgt für private Bauherren grundsätzlich fünf Jahre. Das entspricht den Regelungen eines BGB-Vertrags.

Wer einen Standard-Vertrag nach VOB abschließt, der nur vier Jahre bietet, hat als Privatperson dennoch einen Gewährleistungszeitraum von fünf Jahren. Das wurde im Rahmen der Verbraucherschutzgesetzgebung festgelegt.

Unterschreibt man jedoch einen Vertrag mit explizit verkürzter Gewährleistung, gilt diese individuell vereinbarte Frist. Das kann teuer werden, denn Probleme am Bau machen sich häufig erst nach einiger Zeit bemerkbar. Die Unterschiede zwischen Garantie und Gewährleistung sollten Sie unbedingt kennen.

Ähnlich wie vor dem Abnahmetermin sollte auch vor Ablauf der Gewährleistung rechtzeitig ein Kontrollgang erfolgen, um etwaige Mängel fristgerecht geltend machen zu können.

Eine schriftliche Mängelrüge unterbricht bei einem VOB-Vertrag die Verjährung mit sofortiger Wirkung. Die Unterbrechung dauert von der Prüfung bis zur Beseitigung des Mangels. Ein Unternehmen kann das Ende der Gewährleistungsfrist somit nicht „aussitzen“.

Wer einen BGB-Vertrag hat profitiert von einer Unterbrechung erst, wenn das Bauunternehmen die Mängelrüge anerkennt oder der Bauherr ein Beweissicherungsverfahren eingeleitet hat. Eine Mängelrüge sollte somit mit Nachdruck übermittelt und weiterverfolgt werden.

Der Bauherrenschutzbund empfiehlt bei Mängeln während der Verjährungsfrist den Mangel mit Fotos zu dokumentieren und den Unternehmer schriftlich per Einschreiben aufzufordern, den Mangel in einer kalendermäßig genau bestimmten Frist zu beseitigen.

Lehnt dieser ab oder bestreitet den Mangel ist der nächste Schritt die Mängelfeststellung im Rahmen einer Beweissicherung.

Falls man die Rechnung des Unternehmens noch nicht komplett bezahlt hat, sollte man vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und das Zweifache des voraussichtlichen Aufwandes zur Mängelbeseitigung einbehalten.

Stellt ein Bauherr nach Jahren fest, dass beispielsweise nicht das angebotene Material verarbeitet wurde, sondern ein minderwertigeres, gilt grundsätzlich eine Verjährungsfrist von 30 Jahren.

Viel Zeit also, dem Betrug auf die Schliche zu kommen und nachbessern zu lassen – vorausgesetzt der Auftragnehmer existiert noch.

Der Bauherr hat das Recht auf Beseitigung der Baumängel, Minderung oder Schadensersatz. Die Mängelbeseitigung kann durch Nachbesserung oder Neuherstellung erfolgen. Reagiert ein Unternehmen auf die Mängelrüge nicht innerhalb der gesetzten Frist, erlaubt das BGB die Selbstvornahme durch den Bauherrn.

Das heißt, er kann ein anderes Unternehmen mit den Nachbesserungsarbeiten beauftragen und die Kosten dem Verursacher in Rechnung stellen. Nachteilig ist, dass der Bauherr in Vorleistung gehen muss.

Bei Mängeln, die nur mit unverhältnismäßig großem Aufwand zu beheben wären, wie zum Beispiel Fehler in der Grundrissaufteilung, muss der Bauherr damit leben, hat aber Anspruch auf Minderung.

Sind durch den Mangel Kosten entstanden, kann darüber hinaus Schadensersatz gefordert werden, sofern der Bauherr ein Verschulden des Unternehmens nachweisen kann. Dazu können unter anderem die Kosten für ein Sachverständigengutachten gehören.

Was tun, wenn die Baufirma während der Gewährleistungsfrist die Rechtsform ändert? Möglicherweise ist aus der GmbH in der Zwischenzeit eine Kommanditgesellschaft (KG) geworden. Der Verband Privater Bauherren e.V. gibt Entwarnung.

Für Bauherren, die einen Mangel rügen möchten, hat sich der alte Vertragspartner dadurch nicht einfach in Luft aufgelöst. Die Firma muss auch in der neuen Rechtsform für ihre alten Pflichten – und damit die Mängelbeseitigung – gerade stehen. Auf der Suche nach dem richtigen Rechtsnachfolger hilft der Blick ins Handelsregister.

Wenn eine Firma in Konkurs geht, bleibt der Bauherr auf den Kosten sitzen. Mit einer Gewährleistungsbürgschaft beugt man diesem Risiko vor. Sie wird vom Bauträger oder Handwerker bei einer Bank hinterlegt und greift im Falle einer Pleite bei der Beseitigung nachträglich auftretender Mängel.